Desarrollo de las Asambleas Anuales Ordinarias
Cómo se desarrolla una asamblea extraordinaria en un consorcio de copropietarios
Guía práctica paso a paso: desde la convocatoria hasta la adopción de decisiones, conforme a la normativa vigente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La asamblea extraordinaria es el órgano deliberativo por excelencia de todo consorcio. En ella, los copropietarios ejercen su poder soberano para adoptar decisiones que exceden la gestión ordinaria del edificio. Conocer su mecánica no es solo útil: es un derecho.
El punto de partida: la convocatoria
Todo comienza con una convocatoria formal. En los consorcios regidos por la Ley 941 de la CABA y el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2058 y ss.), la asamblea extraordinaria puede ser convocada por el administrador, por el consejo de propietarios o por un número de copropietarios que represente al menos el 5% de las partes indivisas.
Anticipación mínima: La citación debe cursarse con al menos 10 días hábiles de anticipación (salvo urgencia grave).
Medio fehaciente: Carta documento, telegrama colacionado, acta notarial o —si el reglamento lo permite— correo electrónico con acuse de recibo.
Contenido obligatorio: Fecha, hora y lugar de celebración, orden del día completo y, si corresponde, segunda convocatoria (usualmente 30 minutos después).
Orden del día cerrado: Solo pueden tratarse los temas incluidos en la convocatoria. Cualquier asunto no listado queda fuera, salvo ratificación posterior por asamblea.
2* Apertura y verificación del quórum
El acto inaugural: apertura de la asamblea
En el día, hora y lugar fijados, el administrador —o quien la norma indique— procede a la apertura. El primer paso es la verificación del quórum, que dependiento de cada reglamento de propiedad horizontal, se mide en porcentaje de partes indivisas (no en cantidad de personas) o por unidades funcionales.
¿Qué sucede si no hay quórum?
Si no se alcanza el quórum fijado en primera convocatoria, se aguarda el tiempo estipulado y se abre la segunda convocatoria, generalmente con quórum reducido o sin quórum mínimo, según lo que establezca el reglamento. Las decisiones tomadas en segunda convocatoria tienen plena validez.
Presidente, secretario y escrutadores
Verificado el quórum, la asamblea debe elegir sus propias autoridades de conducción. Este es el primer acto deliberativo, y resulta fundamental para garantizar el orden y la validez del acta.
Presidente de asamblea
Dirige el debate, concede la palabra, somete los puntos a votación y proclama los resultados. Suele ser elegido entre los copropietarios presentes por simple mayoría de manos. No es el administrador: la presidencia de la asamblea corresponde a un propietario, no al administrador (quien puede participar con voz pero sin voto, salvo que también sea propietario).
Secretario de actas
Toma nota de todo lo ocurrido y redacta el acta. Puede ser un propietario o, si el reglamento lo permite, el propio administrador en su calidad de fedatario.
Escrutadores o firmantes del acta
Uno o dos copropietarios designados para contar los votos y certificar los resultados. Su presencia es clave en votaciones con mayorías especiales y son los encargados de rubricar el acta al cierre de la asamblea.
El corazón de la asamblea: el deliberación
El presidente anuncia el primer punto del orden del día y abre el debate. La mecánica habitual es la siguiente:
Presentación del punto: El administrador o el propietario que impulsó el tema expone brevemente los antecedentes y la propuesta concreta.
Uso de la palabra: El presidente otorga la palabra a quienes la soliciten. Es práctica extendida fijar un tiempo máximo por intervención (ej. 3 minutos) y limitar la cantidad de intervenciones para garantizar la fluidez.
Mociones: Cualquier propietario puede presentar mociones de orden (para interrumpir o encauzar el debate) o mociones de fondo (para modificar la propuesta en debate). Las mociones de orden tienen prioridad.
Cierre del debate: Cuando no hay más oradores anotados o la asamblea aprueba una moción de cierre, el presidente declara cerrado el debate y procede a la votación.
El debate debe ser respetuoso, ordenado y pertinente. El reglamento de copropiedad puede establecer normas específicas; en su ausencia, rige el criterio del presidente de asamblea.
Votar: la forma de decidir
El sistema de votación en propiedad horizontal tiene una particularidad central: el voto se pondera por el porcentaje de partes indivisas de cada unidad, no por cabeza. Un propietario de un piso con mayor superficie puede tener más peso en la decisión que otro con unidad más pequeña, siempre que el reglamento interno así lo decrete.
Gastos ordinarios, actos de administración, elección de administrador
Mejoras, obras extraordinarias, cambio de destino
Modificación del reglamento de copropiedad
Cambio de destino del edificio, extinción del consorcio
Propietarios ausentes
El art. 2060 del CCyCN establece que las decisiones de la asamblea son oponibles a todos los propietarios, incluidos los ausentes y los que votaron en contra, siempre que se hayan respetado los recaudos formales de convocatoria. El ausente que no esté de acuerdo puede impugnar judicialmente la decisión dentro de los 30 días de notificado del acta.
Cierre y labramiento del acta
Tratados todos los puntos del orden del día, el presidente declara cerrada la asamblea. El secretario redacta el acta, que debe contener:
Fecha, hora y lugar de celebración.
Nómina de presentes y porcentaje de partes indivisas representadas.
Orden del día tratado punto por punto.
Resumen de los debates y principales argumentos vertidos.
Resultado de cada votación con indicación de votos a favor, en contra y abstenciones.
Texto de las resoluciones adoptadas.
Firma del presidente y del secretario de actas. Firman también los escrutadores y, si lo desean, los demás presentes.
El acta debe transcribirse en el libro de actas rubricado por el Registro Público de la CABA (ex Registro de Consorcios). La Ley 941 obliga a que el administrador exhiba el libro a cualquier propietario que lo solicite y a entregar copia del acta dentro de los 10 días hábiles de celebrada la asamblea.